Perizia del mutuo più bassa del prezzo: cos’è e come risolvere il problema
Cosa succede se la perizia del mutuo è più bassa del prezzo di acquisto?
Se la banca valuta la casa meno di quanto la stai pagando, ti concederà comunque il mutuo necessario per comprarla?
La perizia del mutuo più bassa del prezzo significa che il valore attribuito all’immobile dal perito incaricato dalla banca è inferiore al prezzo concordato con il venditore. Questo può ridurre l’importo finanziabile e costringerti a trovare più liquidità, rinegoziare il prezzo oppure valutare altre soluzioni con la banca.
La situazione non significa automaticamente che perderai la casa, ma sarà necessario valutare quanto è ampia la differenza tra i due valori, quale percentuale di mutuo puoi ottenere e quanto tempo hai a disposizione per completare l’acquisto.
Cosa significa avere una perizia del mutuo inferiore al valore d’acquisto?
Quando la perizia è più bassa del prezzo di acquisto, significa che la banca considera l’immobile una garanzia di valore inferiore al prezzo che hai concordato di pagare.
Il prezzo di acquisto è la cifra stabilita tra te e il venditore. Il valore di perizia, invece, è una stima tecnica dell’immobile, effettuata da un professionista incaricato dalla banca.
I due importi possono coincidere, ma non è detto che succeda.
Per esempio, potresti aver trovato un appartamento a 200.000 euro in una zona molto richiesta. La banca incarica un perito che valuta l’immobile 180.000 euro.
La banca non è tenuta a finanziare una percentuale del prezzo che hai concordato con il venditore. L’importo del mutuo dipende dai criteri di finanziamento applicati, dalla valutazione dell’immobile e dalla tua situazione economica.
Cosa succede se la perizia del mutuo è più bassa del prezzo?
Se la perizia è più bassa del prezzo, la banca può concederti un mutuo inferiore a quello che avevi previsto. La differenza dovrà essere quindi essere coperta con le proprie risorse.
Perché la perizia della banca è più bassa del prezzo di acquisto?
Le ragioni possono essere diverse. Il venditore potrebbe aver richiesto un prezzo superiore ai valori di mercato, oppure l’immobile potrebbe avere caratteristiche che incidono sulla valutazione.
Ecco alcune situazioni frequenti:
- Prezzo concordato troppo alto rispetto agli immobili comparabili. La trattativa può essersi conclusa a una cifra che il perito non ritiene giustificata dai dati disponibili.
- Lavori da eseguire. Impianti da aggiornare, finiture deteriorate o altri interventi possono incidere sul valore stimato.
- Caratteristiche poco richieste. Un piano senza ascensore, una distribuzione interna poco funzionale o una posizione meno appetibile possono influire sulla valutazione.
- Documentazione da approfondire. Eventuali difformità o incongruenze possono richiedere verifiche e incidere sulla possibilità di procedere con il finanziamento.
Prima di contestare la stima del perito, conviene capire su quali elementi si basa e se ci sono dati o documenti che meritano una verifica.
Come influisce il valore della perizia sul mutuo?
Il valore della perizia influisce sull’importo che la banca è disposta a finanziare, perché l’immobile rappresenta la garanzia del mutuo. In genere, le banche finanziano fino all’80% del valore di perizia, ma alcune possono applicare percentuali diverse in base al prodotto e al profilo del richiedente.
Per capire quanto potresti ottenere, devi distinguere tre cifre:
- Prezzo di acquisto: quanto devi pagare al venditore.
- Valore di perizia: quanto vale l’immobile secondo la stima del professionista incaricato dalla banca.
- Importo del mutuo: quanto la banca è disposta a prestarti, considerando la garanzia immobiliare e la tua capacità di rimborso.
Il finanziamento non dipende soltanto dalla casa. La banca valuta anche il reddito, gli altri debiti, la stabilità lavorativa e la sostenibilità della rata.
Per questo, anche se la perizia è in linea con il prezzo, non è detto che il mutuo venga approvato per l’importo richiesto.
Cosa controlla il perito della banca?
Il perito verifica le caratteristiche dell’immobile e raccoglie gli elementi necessari a stimarne il valore di mercato. Non decide il prezzo che dovresti pagare, né stabilisce da solo se la banca ti concederà il mutuo.
Durante la valutazione, può esaminare:
- Posizione e zona: quartiere, servizi, collegamenti e caratteristiche del mercato locale.
- Superficie e distribuzione degli spazi: metratura, numero dei locali, disposizione interna e pertinenze.
- Stato dell’immobile: condizioni generali, manutenzione, eventuali lavori necessari e qualità delle finiture.
- Caratteristiche dell’edificio: tipologia, piano, presenza dell’ascensore, anno di costruzione e stato delle parti comuni.
- Conformità e documentazione: elementi catastali e urbanistici rilevanti per l’incarico, nei limiti delle verifiche richieste.
- Prezzi di mercato: valori di immobili comparabili nella stessa zona, tenendo conto delle differenze tra gli immobili.
Il valore finale può risultare inferiore al prezzo concordato anche se la casa ti sembra adeguata alla cifra richiesta.
Perizia più bassa del compromesso: quali soluzioni hai a disposizione?
Se la perizia è più bassa del compromesso, puoi valutare diverse strade. La scelta dipende dalla differenza da coprire, dalla disponibilità economica della famiglia e dalle condizioni del contratto già firmato.
Queste sono le principali opzioni.
1) Chiedere al venditore di abbassare il prezzo
È la prima strada da valutare quando la stima della banca evidenzia una differenza significativa rispetto al prezzo pattuito.
Puoi spiegare al venditore che il finanziamento ottenibile è inferiore a quello previsto e proporre una nuova cifra. Se accetta, la somma necessaria per acquistare la casa potrebbe ridursi.
Il venditore, però, non è obbligato ad accettare. E se hai già firmato il compromesso, occorre formalizzare correttamente ogni modifica concordata.
2) Verificare se puoi ottenere un mutuo più alto
Puoi chiedere alla banca se esiste la possibilità di finanziare una percentuale superiore al valore di perizia, in base al prodotto disponibile e alle garanzie che puoi offrire.
Alcuni istituti concedono mutui oltre l’80%, ma l’approvazione non è automatica. Anche con una perizia adeguata, la banca deve verificare la capacità di rimborso e gli altri requisiti previsti.
Prima di fare affidamento su questa possibilità, fatti confermare l’importo massimo concretamente ottenibile.
3) Valutare un’altra banca
Un’altra banca potrebbe applicare criteri di finanziamento differenti o valutare diversamente la pratica.
Questo non significa che assegnerà necessariamente un valore più alto all’immobile. La nuova banca potrebbe richiedere una propria perizia e sostenere ulteriori costi, oltre a richiedere tempo per esaminare la domanda.
Se scegli questa strada, verifica prima i tempi necessari e la compatibilità con la data prevista per il rogito.
4) Contestare la perizia, se ci sono elementi concreti
Se ritieni che il valore sia troppo basso, chiedi alla banca quali elementi hanno portato alla valutazione e se è possibile presentare osservazioni o documenti integrativi.
Potrebbero essere utili:
- Dati documentati relativi a immobili realmente comparabili.
- Informazioni sulla superficie o sulle caratteristiche dell’immobile che non risultano considerate correttamente.
- Documenti tecnici utili a chiarire eventuali incongruenze.
- Una richiesta formale di riesame, secondo la procedura prevista dall’istituto.
Non tutte le banche consentono una seconda perizia alle stesse condizioni. Chiarisci prima se il riesame è possibile, quali costi comporta e se può modificare l’importo finanziabile.
5) Usare altri risparmi o valutare un aiuto familiare
Se la differenza è contenuta, potresti coprirla con liquidità aggiuntiva o con un contributo familiare.
Attenzione, però: non considerare soltanto il denaro necessario per arrivare al prezzo di acquisto. Devi conservare risorse anche per notaio, imposte, eventuali commissioni, trasloco e spese impreviste.
Se per comprare la casa dovessi azzerare ogni risparmio, valuta con attenzione la sostenibilità dell’operazione.
Come evitare che una perizia bassa comprometta l’acquisto della casa
La strategia migliore è muoversi prima di impegnare denaro che potresti non riuscire a recuperare facilmente.
Se non hai ancora firmato il compromesso, puoi adottare alcune precauzioni:
- Verifica la fattibilità del mutuo prima di impegnarti. Una valutazione preliminare della tua situazione reddituale aiuta a capire quale importo puoi richiedere.
- Non basarti soltanto sul prezzo della casa. Chiedi una stima prudente del possibile valore di perizia e considera che potrebbe essere inferiore.
- Calcola la liquidità necessaria. Prevedi un margine per eventuali differenze tra prezzo e valore stimato, oltre alle spese accessorie.
- Valuta una clausola sospensiva adeguata. Concorda con il venditore una formulazione chiara, facendoti assistere da un professionista, per definire le condizioni del finanziamento e le relative scadenze.
- Confronta più offerte. Le banche possono adottare criteri diversi per il finanziamento e per la valutazione della capacità di rimborso.
La Banca d’Italia ricorda che il mutuo va valutato anche in base alla sostenibilità della rata nel lungo periodo e alle spese collegate all’acquisto, non soltanto in base all’importo che si desidera ottenere.
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